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Kommunen müssen sich ins Zeug legen

Oktober 2016 - Bei dem Thema "Gewerbegebiete" haben es Kommunen aktuell nicht leicht. Den ansiedlungsinteressierten, also standortsuchenden Unternehmen geht es nicht besser. Aufwendige Planungs- und Genehmigungsverfahren, neue Anforderungen durch den zunehmenden Dialog mit der Bevölkerung sowie die richtige Vermarktung der Flächen, um die „passenden“ Unternehmen für die Region gewinnen zu können, sind nur drei Beispiele für die Herausforderungen, denen sich Gemeinden und Wirtschaftsförderungen gegenübersehen.

Je nach Größe der Kommune ist die Wirtschaftsförderung damit beauftragt den Standort sowie Gewerbegebiete für potentielle Ansiedler attraktiv zu präsentieren und interessante Unternehmen von einer Ansiedlung sowie bereits angesiedelte Unternehmen vom Bleiben zu überzeugen. Häufig liegt diese Aufgabe im Handlungsfeld des Bürgermeisters selbst. Die Zielsetzungen bzw. die Wünsche bzgl. einer Ansiedlung sind vielerorts allerdings sehr ähnlich:

• Langfristige Ansiedlung imagestarker Unternehmen
• Gewinnung qualifizierter Arbeitskräfte
• Hohe Gewerbesteuereinnahmen
• Geringe Umwelt- oder Verkehrsbelastungen
• Gleichzeitig mit geringem Flächenverbrauch verbunden

Diese Anforderungen schränken den Kreis der Ansiedlungsinteressenten deutlich ein. Nur wenige Unternehmen können diese Wünsche vollständig erfüllen. Umso größer ist dementsprechend der Wettbewerb darum, bei diesen Unternehmen als Kommune zu punkten. Zu beobachten war dies zuletzt bei der öffentlichen Suche eines Standorts durch den Automobilbauer BMW.

Um einen Standort bzw. ein Gewerbegebiet erfolgreich vermarkten zu können, muss sich eine Kommune zunächst die Frage beantworten, zu welchen potentiellen Ansiedlungsbranchen bzw. -nutzern die vorhandenen Standortfaktoren überhaupt passen. Erst wenn ein klares Standortprofil existiert und der Standort bzw. das Gewerbegebiet als Produkt mit all seinen entscheidenden Vorteilen definiert ist, lässt sich eine realistische Einschätzung über das Ansiedlungspotential machen. Für dieses Angebot muss dann eine passender Nachfragemarkt gefunden werden.

Doch wie tickt dieser Markt aus Nutzern bzw. der Ansiedlungsinteressenten?

Generell können die Nutzer bzw. Interessenten – je nach Größe der benötigten Flächen – aus der Region kommen, wo Expansionsflächen benötigt werden. Daneben gibt es Unternehmen, die national oder international Gewerbeflächen suchen. Folglich müssen - je nach identifizierter Zielgruppe -Unternehmen auf diesen unterschiedlichen Ebenen spezifisch angesprochen werden. Die nachfolgende Tabelle zeigt auszugsweise eine Übersicht der relevanten Adressaten, die auf diesen Ebenen durch Kommunikation und Marketing angesprochen werden müssen.

Unternehmen suchen nach spezifischen Standortfaktoren: Infrastrukturelle Faktoren (Autobahnanbindung, ÖPNV-Anschluss, Angebot an Kombiniertem Verkehr, etc.), Lagefaktoren (Zentralität, Erreichbarer bzw. Entfernung zum Absatzmarkt, regionale Wirtschaftskraft, etc.), Arbeitskräfteverfügbarkeit und Kosten (z.B. bzgl. Boden und Lohnniveau) entscheiden in den meisten Fällen über die Attraktivität eines Standorts. Eine große Herausforderung für Kommunen ist dabei der häufig fehlende Zugang zu den Wirtschaftsunternehmen und/oder mangelnde Ressourcen diese herzustellen.

Generell ist festzustellen, dass insbesondere größere Flächen, die zur Verfügung stehen, Möglichkeiten für verschiedene Ansiedlungstypen aus unterschiedlichen Branchen bieten. Potentielle Ansiedlungsunternehmen möchten Standorte mit spezifischen Anforderungsprofilen errichten:

• Handel: z.B. Fachmarktzentren, Möbelhäuser, Factory Outlets
• Industrie: z.B. Produktionsbetriebe
• Logistik: Logistikzentren für Handel und Industrie oder durch Logistikdienstleister betriebene
• Sonstige: Recycling, etc.

Unternehmen dieser Branchen suchen jeweils nach ganz unterschiedlichen Standorten mit unterschiedlichen Faktorenbündeln. Wichtig ist diese zu kennen und mit dem eigenen Standortangebot abzugleichen. Bei der Standortvermarktung muss aus kommunaler Sicht allerdings berücksichtigt werden, dass das Potential überregional suchender Produktionsbetriebe im Vergleich zu Handels- oder Logistikstandorten vergleichsweise klein ist. Die Ausrichtung der Vermarktung auf bestimmte Zielbranchen ist idealerweise meist eine Schnittmenge aus Wunsch seitens der Kommune und realer Umsetzbarkeit.

Logistik als Ansiedlungsbranche

Die Logistik gehört dabei häufig nicht zu den favorisierten Ansiedlungsbranchen. Dabei ist sie in großen Teilen für zahlreiche Kommunen höchst interessant. Laut Berechnungen der Logivest GmbH in Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer SCS wurden im Jahr 2015 etwa 3,4 Mio. Quadratmeter Logistikfläche neu gebaut. Knapp die Hälfte dieser Fläche wurde durch Handelsunternehmen beauftragt. Knapp ein Drittel entfällt auf Logistikdienstleister und knapp ein Viertel auf Logistikimmobilien von Produktionsunternehmen.

Die Logistik ist schon seit Jahren nicht mehr ausschließlich auf Lager und Transport zu reduzieren. Etliche spezialisierte Kontraktlogistik-Unternehmen sind bereits tief in die Prozesse von Industrie- und Handelsunternehmen integriert. Sie sind dementsprechend häufig ein wichtiger Arbeitgeber und tragen somit teils erheblich zur regionalen Wertschöpfung bei. Die Studie „LoGe 2015 – Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland“, durchgeführt durch die Logivest GmbH und das Fraunhofer SCS, schafft diesbezüglich Fakten und prüft, welche Auswirkungen Logistikansiedlungen haben und wie diese im Vergleich zu anderen Wirtschaftsbereichen zu bewerten sind. Daneben werden erstmals die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete Deutschlands anhand einer aufwändigen Methodik identifiziert und gerankt.

Es zeigt sich beispielsweise, dass der Unterschied zwischen Ansiedlungen, bei denen produziert wird, und Standorten, die logistischen Zwecken nutzen, bzgl. der Beschäftigtenzahl pro Quadratmeter nicht mehr allzu groß ist. Der immer stärkere Einsatz von automatisierter Technologie (vgl. Industrie 4.0) ist dabei sicher einer der Gründe.

Eines wird dabei auf jeden Fall klar: Logistische Ansiedlungen sind kaum zu verallgemeinern. Umso mehr lohnt sich als Gemeinde der genaue Blick auf die tatsächlichen wirtschaftlichen und sozioökonomischen regionalen Auswirkungen, sobald eine diesbezügliche Anfrage bei der Kommune ankommt. Die Logistik als Ansiedlungsbranche ist zu heterogen, als dass man von kommunalen Vertretern oder Bürgermeistern das diesbezüglich notwendige Fachwissen einfordern könnte. Dennoch sollten aus diesem Grund keine verpassten Chancen oder vorgefertigte Pauschalentscheidungen entstehen. Aufgrund der Tätigkeitsbreite in der Logistik gibt es leider nicht das EINE Rezept für die erfolgreiche Vermarktung und Entwicklung eines Logistikstandorts. System- oder branchenbedingt haben Logistiker aus Handel, Industrie und Dienstleistung teilweise völlig unterschiedliche Anforderungen an Logistikstandorte.

Genau darin liegt die Chance für eine erfolgreiche Standortvermarktung. Die Standortanbieter, die sich zielgerichtet auf diese systemischen Anforderungen einstellen, werden künftig erfolgreich sein. „Ein Standort im Herzen Europas“ lässt dabei bei keinem Nutzer von Logistikimmobilien das Herz mehr höherschlagen. Dennoch wollen sich die Interessenten in den für die Logistik relevanten Alleinstellungsmerkmalen eines Standorts wiederfinden.

Mögliche Vermarktungskanäle, insbesondere Plattformen

Eine sehr große Herausforderung in der Vermarktung für viele Kommunen ist die Herstellung einer weiträumigen, überregionalen Sichtbarkeit. Eines zeigt sich dabei sehr deutlich: Das Internet dient den meisten Unternehmen in einer frühen Phase der Standortsuche als erste Informationsquelle. So hat beispielsweise eine schnelle Sichtbarkeit bei „Google“, bei der Eingabe bestimmter Schlagworte, enorm an Bedeutung gewonnen. Monatlich wird bei Google zwischen 5.000 und 6.000 mal nach dem Begriff „Standortfaktoren“, knapp 10.000 mal nach „Gewerbeimmobilie“ und etwa 2.000 mal nach „Gewerbegebiet“ gesucht. Eine attraktive Präsentation mit den richtigen Argumenten für die richtige Zielgruppe ist dementsprechend eine wesentliche Grundvoraussetzung. Meist sind verfügbare Flächen oder Gewerbegebiete auf den kommunalen Webseiten zu finden. Dies reicht jedoch nicht, um die notwendige Sichtbarkeit bei potentiellen Interessenten herzustellen.

Aus Nutzersicht ist diese lokale Präsentation u.a. deshalb nicht ausreichend, da so eine Vergleichbarkeit zu Wettbewerbsstandorten nur durch sehr mühsame Recherche selbst erarbeitet werden muss.

Ein diesbezügliches Angebot zur Transparenzschaffung bieten u.a. die 16 unterschiedlichen Standortinformationssysteme der Bundesländer. Hier ist es den Kommunen meist kostenfrei möglich, ihre Angebote einzustellen und ihre Freiflächen bzw. Gewerbegebiete potentiellen Interessenten zu präsentieren. Da die Bundesländer hier die eigenen Flächen bewerben wollen, ist eine bundeslandübergreifende Suche nicht möglich.

Eine zusätzliche Alternative hierzu bietet die - stark nutzerorientierte - Plattform Gewerbegebiete.de. Der Vorteil der Seite ist der bundesweite Ansatz. Nutzer können durch die Eingabe individueller Standortfaktoren nach passenden Standorten suchen und haben dadurch auch eine schnelle unkomplizierte Vergleichsmöglichkeit der potentiellen Standorte. Die ansiedlungsinteressierten Branchen sind mit zunehmender Flächenknappheit konfrontiert. Besonders in den Ballungszentren führt dies zu Ausweichbewegungen und mehr oder weniger zufälligen Ansiedlungen in den Speckgürteln der Metropolregionen. Ein transparenter Überblick über bestehende oder entstehende Gewerbegebiete wird dementsprechend immer wichtiger aber auch anspruchsvoller. Der Vorteil für die Mitgliedschaft bei der Plattform liegt in der Möglichkeit, bundesweit gefunden zu werden und somit die Sichtbarkeit und die Bekanntheit des Standorts deutlich zu erhöhen. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt bietet gewerbegebiete.de für standortsuchende Nutzer kostenfreie Informationen zu mehr als 4.500 Gewerbegebieten deutschlandweit an.

Fachartikel von Logivest Concept GmbH, erschienen im DVZ Magazin "Logistikimmobilien" 03/2016